Presentado en Pablo Podestá,
Tres de Febrero, provincia de Buenos
Aires el 11 de Septiembre de 2007

Diagnóstico. Hoy tenemos 2,5 millones de familias sin viviendas o con viviendas inadecuadas para la crianza de los hijos, que por lo tanto pasan el día en la calle, lo que los aleja de la escuela y los acerca a la droga y a la delincuencia. La mitad de esos hogares pertenece al quintil (20%) más pobre de la población argentina y la abrumadora mayoría de las personas en el último quintil de ingresos carecen de una vivienda digna. Como es notorio, la precariedad o inexistencia de las instalaciones en esos hogares, la inseguridad o la inexistencia de los títulos de propiedad, la falta de infraestructura y servicios básicos, la ausencia de áreas verdes y de esparcimiento, las condiciones de insalubridad, la inseguridad, y el estigma de la exclusión sumergen a millones de argentinos en una situación de la que es muy difícil escapar.

La vivienda adecuada y la salud son condiciones para erradicar la pobreza y por esa razón ubicamos al programa de vivienda social como primera prioridad en la cruzada contra la pobreza. Otras intervenciones también prioritarias sea en el área educativa o de la salud pública no tendrán un impacto muy significativo o no tendrán el mayor impacto posible en el desarrollo humano de personas que carecen de una vivienda digna.

La experiencia en Argentina y el mundo muestra que:

 

Pese al grave déficit habitacional, en los últimos años se han construido muy pocas viviendas sociales y por esa razón el problema se ha agravado. De las 675.133 viviendas anunciadas por el Presidente Kirchner durante su gestión el gobierno ha terminado y entregado sólo 48.078¹ es decir menos de una de cada diez viviendas anunciadas. Es necesario planificar un proceso en mucha mayor escala, dar transparencia a la gestión, universalizar el acceso a la vivienda de los sectores más desfavorecidos y, como mínimo, triplicar o cuadruplicar los recursos destinados a vivienda social.

Para ser parte de la solución habitacional las viviendas sociales deben ser adecuadas. No es el caso de muchas de las viviendas construidas bajo la actual administracion que presentan falencias notorias. El conjunto de viviendas de Pablo Podestá, partido de Tres de Febrero, lugar desde donde presentamos el Plan Vivienda es un caso paradigmático de mala gestión. Con apenas dos años de antigüedad, las viviendas presentan manchas de humedad y chorreaduras de agua que conviven peligrosamente con toma corrientes y llaves de luz, materiales y terminaciones de mala calidad (v.g. mesadas quebradas, cerámicos rotos, puertas metálicas atadas con alambre, etc), carencia de medianeras, carencia de red de gas y red cloacal, carencia de artefactos indicados en los planos (v.g piletas de lavar, bidets), carencia de áreas de esparcimiento.
Adicionalmente, hay aproximadamente 700.000 viviendas del Plan FONAVI que no han sido escrituradas con tenedores que, por razones obvias, no pagan cuota o alquiler.
En otros estratos sociales, particularmente en la clase media, es necesario desarrollar políticas de apoyo a la demanda y promover modificaciones en la regulación que incentiven el desarrollo de los mercados de hipotecas hoy  de bajísimo alcance y desarrollo. Los sectores de ingresos medios no acceden al crédito hipotecario por tres motivos: falta de garantías, tasas de interés muy altas,  y plazos demasiado cortos, que se traducen en cuotas demasiado elevadas en comparación con sus salarios.

Respuesta. Propongo entonces destinar los mayores recursos del programa social para garantizar a todos los argentinos, empezando por los más pobres, el acceso a una vivienda digna. Cubrir el déficit habitacional en Argentina insumiría un costo estimado en cuarenta mil millones de dólares. El objetivo de mínima de un programa de vivienda social ambicioso pero realizable en Argentina es garantizar el acceso a la vivienda digna al veinte por ciento más pobre de los argentinos en el transcurso de un período de gobierno de cuatro años. Para ello, el Estado deberá hacer una inversión total estimada en veinte mil millones de dólares.

La propiedad de una vivienda es al sistema económico, lo que el documento de identidad es a la organización social. La propiedad de una casa genera un incremento de la autoestima en la familia, y al sacar los chicos de la calle, rompe el círculo vicioso de la exclusión social, la miseria y la droga.

El acceso al crédito hipotecario de los sectores medios reconstruye la cultura de ahorro que caracterizó a este país en las primeras décadas del siglo pasado. Bajar los costos financieros, reducir la exigencia de garantías, y alargar los plazos de los créditos, redundará en cuotas accesibles para los asalariados.

Nuestro Plan Vivienda se apoya sobre los siguientes principios que surgen de la experiencia internacional:

i)  Para acceder a una vivienda digna los sectores de menores ingresos requieren algún tipo de subsidio del Estado;
ii) Es mejor concentrar los subsidios en el segmento de la demanda y no en el de la oferta (la "patria contratista" actual);
iii) Alto grado de competencia en la provisión de vivienda es esencial para obtener resultados cualitativamente satisfactorios; diferentes arreglos institucionales pueden coexistir a escala provincial o regional.
iv) La flexibilidad sea en lo que hace a modelos, calidad de los materiales, tamaño de las viviendas o insumos es una fortaleza en el diseño de un programa amplio;
v) El mercado de la tierra es una variable central a tener en cuenta, la tendencia -errada- en el pasado ha sido llevar los complejos habitacionales a lugares periféricos o aislados porque la tierra es más barata allí.
vi)  Los problemas de titulación desincentivan la inversión en vivienda. Es necesario extender títulos de propiedad a diferencia de lo que ha ocurrido durante años en el FONAVI;
vii) La participación de las comunidades afectadas en todo el proceso es un elemento indispensable para el éxito del programa;
viii) Existe una relación que suele ser inversa entre el monto de la inversión en la construcción y los gastos de mantenimiento en el futuro; es conveniente buscar un equilibrio óptimo en el diseño que contemple ambos requerimientos.

El Plan Lavagna prevé:

1) Datos oficiales al 31/7/07

Fecha	Anuncios	Obras Terminadas
21 de julio de 2004	120.000 viviendas	47.326
11 de agosto de 2005	300.000 viviendas	752
20 de marzo de 2007	255.133 viviendas	0
TOTALES	675.133 viviendas	48.078 (7,12%)